זוג, שני ילדים ו-25 אלף ₪: לקנות דירה או להמשיך לשכור?

זו דעת המערכת, ואפשר לא להסכים איתה: לא ההחזר החודשי עוצר זוג שמרוויח 25 אלף ₪ נטו מלקנות דירה. בלי הון של כ-480 אלף ₪, שהוא סף המימון של הבנק בלבד, חלק מהמשכנתא הזאת נשאר על הנייר, וזה עוד לפני עלויות הרכישה וכרית החירום. ואם ה-25 אלף הם ברוטו, הנטו נמוך יותר והסף יורד, בהערכה לכ-400 אלף (בהנחה שהנטו הוא כ-83% מהברוטו, הנחה שמשתנה ממשפחה למשפחה).

בעינינו, מה שקובע אם הקנייה הגיונית הוא ההון העצמי ומספר השנים שתישארו, לא ההחזר.

עם משכורת של 25 אלף ביחד, כמה משכנתא אפשר לקבל ומה יהיה ההחזר החודשי?

לפי כלל האצבע שמביא bizportal, כל 1,000 ₪ החזר חודשי נושאים כ-175 אלף ₪ משכנתא ל-25 שנה, כך שיוצאים כ-1.45 מיליון ₪ (הערכה). בהחזר של 40% מגיעים לכ-1.75 מיליון, אבל מעבר ל-40% ההלוואה מסווגת בסיכון מוגבר.

ומה קורה בברוטו? להמחשה, לפי bizportal, 6,600 ₪ בחודש, שליש מ-20 אלף, מתרגמים למשכנתא של כ-1.15 מיליון ₪ ל-25 שנה בריבית של 4.8% לשם המחשה. אם הנטו שלכם קרוב ל-20 אלף, ההפרש מול מי שקורא את ה-25 אלף כנטו הוא כ-300 אלף ₪ משכנתא.

הבנק מחבר את ההכנסות נטו של שני בני הזוג ומפחית מהן החזרים על התחייבויות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, כולל הלוואות ורכב. היחס נבדק פעמיים: באישור העקרוני ושוב לקראת החתימה.

כלל השליש הוא מוסכמה מקצועית של בנקאים ויועצי משכנתאות, ואין לו מעמד בהוראת בנק ישראל. התקרה הרשמית היא 50% מההכנסה הפנויה, והבנקים נעצרים הרחק לפניה. תקופת המשכנתא מוגבלת ל-30 שנה, וגם זו תקרה של בנק ישראל.

כמה הון עצמי צריך, ואיזו דירה זה באמת מכניס אתכם?

שיעור המימון ושיעור ההחזר הם שתי מגבלות נפרדות. לכן מחיר הדירה המקסימלי הוא הנמוך משניים: ההון חלקי 25%, או ההון ועוד המשכנתא שההחזר מאפשר.

הון 500 אלף נותן כ-1.95 מיליון, וכאן ההחזר מגביל.

כמה כסף צריך ביום החתימה? 480 אלף ₪ הם מה שהבנק דורש כדי לממן 75% מהדירה, לא יותר. במשפחה שמוציאה כ-20 אלף ₪ בחודש (הנחה להמחשה, תחשבו לפי ההוצאה שלכם) הכרית היא עוד 60 עד 120 אלף ₪. סך הכול, בהערכה, כ-580 עד 640 אלף ₪.

את המחיר שיוצא תניחו מול מחירי דירות 4 חדרים באזור שאתם בודקים, באתרי המודעות ובנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה, ומה העלויות הנלוות?

לפני עסקה בודקים את הטבלה העדכנית באתר רשות המסים, ועם עורך הדין שמלווה אתכם.

ריבית בנק ישראל עומדת מ-1 בספטמבר 2026 על 3.25%, והפריים סביב 4.75%, לפי bizportal. לשם המחשה, הדוגמאות מניחות ריבית ממוצעת של כ-4.8%.

בדוגמה של אתר מושקעים אפשר לראות איך התשובה זזה עם כל הנחה. דירה של 1.95 מיליון ₪, הון עצמי של 487,500 ₪ (25%) ומשכנתא של 1,462,500 ₪ ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.8%, בהחזר של כ-8,380 ₪ בחודש. מולה שכר דירה התחלתי של 5,900 ₪. בהנחות של עליית שכר דירה של 2% בשנה, עליית ערך דירה של 3% ותשואה של 6% על ההשקעה, אחרי 5 שנים השוכר המשקיע מעט קדימה: כ-902 אלף ₪ מול כ-889 אלף ₪. סביב שנה 6 התמונה מתהפכת לטובת הקנייה.

הנחה אחת מספיקה כדי להפוך את התמונה. אם הדירה מתייקרת 2% בשנה במקום 3%, השכירות עם ההשקעה מובילה אחרי 15 שנה בכ-213 אלף ₪. אם הריבית עולה ל-5.8%, ההחזר עולה לכ-9,245 ₪ והשכירות מובילה בכ-102 אלף ₪.

אף אחד לא יודע היום לאן ילכו מחירי הדירות והריבית בשנים הקרובות, ומה תהיה תשואת שוק ההון. ההשוואה כולה עומדת על ההנחות האלה.

מה משנה את התוצאה:

• מחירי הדירות. שוק הנדל"ן מתנהל במחזורים ומחירים יכולים גם לרדת, אבל לפי מזרחי-טפחות מי שמחכה לירידה מסתכן בעליית מחירים ובשחיקת ההון העצמי.
• המשמעת. בשכירות צריך באמת להשקיע את הפער החודשי, ולפי וואלה נדל"ן הכסף הזה לרוב נבלע. תשלום המשכנתא נקבע מראש בתמהיל, ושכר הדירה יכול לעלות כל שנה.
• התשואה שהשוכר משיג על ההון. בלעדיה אין השוואה.

מריצים את המחשבון שלוש פעמים, בכל פעם עם הנחה אחרת לשכר הדירה, לעליית שכר הדירה, לעליית המחירים או לתשואה.

מה קורה לתשלום אם הריבית או המדד עולים?

המלכודת היא למצות את התקרה. בודקים לפני החתימה מה קורה להחזר אם הריבית עולה בנקודה או שתיים. את תמהיל המסלולים כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות.

כמה כרית ביטחון צריך להשאיר כשיש שני ילדים?

קרן חירום נזילה של שלושה עד שישה חודשי הוצאה, מחוץ לחיסכון לדירה, למקרה שאחד השכרים נפסק. למשפחה עם שני ילדים הכרית הזאת היא חלק מההון שצריך להכין מראש, לא מה שנשאר אחרי הקנייה.

האם זוג עם ילדים זכאי לדירה בהנחה או לדירה במחיר מופחת?

הזכאות נקבעת לפי תנאים כמו מצב דיור וותק, ואת ההרשמה, תנאי הזכאות וההגרלות הפתוחות בודקים באתר הרשמי של משרד הבינוי והשיכון: הרשמה לדירה בהנחה.

בדירה במחיר מופחת נדרש הון עצמי של לפחות 60 אלף ₪ בדירה שבגינה ניתן מענק במסגרת מחיר למשתכן (דירות מהגרלות קודמות), ולפחות 100 אלף ₪ בדירה אחרת. כשהערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ₪, שווי הנכס לחישוב שיעור המימון הוא הגבוה בין 2.1 מיליון למחיר הרכישה.

מתי דווקא עדיף להמשיך לשכור?

• הון עצמי מתחת ל-25% ממחיר הדירה שאתם מחפשים.
• תכנון לעבור בתוך כמה שנים.
• אין קרן חירום של שלושה עד שישה חודשים.
• עלות הדיור הכוללת מעל כ-40% מההכנסה.

עץ החלטה קצר:

1. הון עצמי נמוך מ-25% מהמחיר המבוקש? ההון חוסם, ובודקים דירה זולה יותר או שכירות.
2. מתכננים להישאר באזור פחות מכמה שנים? עלויות הרכישה לא יספיקו להתפזר, והשכירות קרובה יותר.
3. אין כרית של שלושה עד שישה חודשי הוצאה אחרי ההון? קודם בונים אותה.
4. עברתם את שלושת השלבים? עכשיו ההשוואה עוברת למחשבון הפער בהון הנקי, עם ההנחות שלכם.

זו בדיקה כללית ואינה ייעוץ. לפני החלטה כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות ורואה חשבון.