לשכור כל החיים במקום משכנתא? מחשבון שמשווה 10, 20 ו-30 שנה

דירה שעולה היום 1.6 מיליון ₪ תהיה שווה בעוד 20 שנה כ-2.38 מיליון ₪, בהנחה של 2% בשנה. שוכר ממושמע שמשקיע את ההון העצמי ואת הפרש ההחזר ב-4% נטו יגיע באותן הנחות לסכום שבין כ-1.6 לכ-2 מיליון ₪, אף שוואלה נדל"ן מפרסם 2.59 מיליון ₪.

הוויכוח כולו נתלה במשפט קטן אחד, "ישקיע כל חודש", ובמה שהחישוב משאיר בחוץ.

האם חבר שאומר שעדיף לשכור כל החיים צודק?

לפי וואלה נדל"ן, דירה של 1.6 מיליון ₪ דורשת הון עצמי של 480 אלף ₪. המשכנתא היא 1.12 מיליון ₪ (70% מימון), וההחזר החודשי עליה 6,178 ₪. שכירות של אותה דירה: 4,000 ₪.

החישוב מניח עליית מחירי דירות של 2% בשנה, בהצמדה למדד, ותשואה נטו של 4% בשוק ההון. בהנחות האלה הדירה שווה אחרי 20 שנה כ-2.38 מיליון ₪. השוכר המשקיע מחזיק פחות. 480 אלף ₪ ב-4% ל-20 שנה הם כ-1.05 מיליון ₪. מה שמצטבר מהפער החודשי תלוי בשאלה אחת: מה קורה להחזר כשהשכירות עולה ב-2% בשנה.

• הפער נשאר 2,178 ₪ כל החודשים: הוא מצטבר לכ-0.78 מיליון ₪, ויחד כ-1.83 מיליון ₪.
• ההחזר צמוד למדד כמו השכירות: הפער גדל ב-2% בשנה, והשוכר מגיע לכ-1.97 מיליון ₪.
• ההחזר קבוע והשכירות עולה: הפער מתכווץ, והשוכר מסיים עם כ-1.57 מיליון ₪.

בכל שלוש הגרסאות השוכר נשאר מתחת ל-2.38 מיליון ₪. גם אחרי שמנכים מהדירה 60 עד 100 אלף ₪ תחזוקה, היא עדיין לפניו.

ה-4% נטו הם הנחה, לא תחזית.

הדוגמה מושכת לשני כיוונים. היא מניחה שהשוכר משקיע כל חודש בלי לדלג, וזו הנחה שמיטיבה עם השוכר. בדקו עם רואה חשבון.

וואלה נדל"ן מציג שתי תוצאות לשוכר:

• שוכר ששילם 20 שנה: כ-1.33 מיליון ₪ ושום נכס בסוף.

• שוכר שהשקיע גם את ההון העצמי וגם את הפרש ההחזר: וואלה נדל"ן מפרסם 2.59 מיליון ₪ ב-4% נטו, אבל ההנחות שפורסמו בכתבה נותנות בין כ-1.6 לכ-2 מיליון ₪.

ריבית המשכנתא בברירת המחדל, כ-2.95% ל-20 שנה, נבחרה כדי להתאים להחזר הזה. זו אינה ריבית השוק היום. הזינו את ההצעה שקיבלתם מהבנק.

כדי שהשוכר יעבור את שווי הדירה בדוגמה הזאת צריך תשואה נטו של כ-5.3% עד כ-6.5% בשנה במקום 4%. הרף הנמוך כשההחזר צמוד למדד, הגבוה כשההחזר קבוע והשכירות עולה.

אחרי כמה שנים קנייה עם משכנתא משתלמת יותר משכירות?

את נקודת ההצלבה מוצאים במחשבון: מקצרים או מאריכים את האופק עד שהסימן של התוצאה מתהפך.

הפער החודשי בדוגמה הוא 2,178 ₪, ההפרש בין 6,178 ל-4,000. זו ה"הפקדה" שהשוכר אמור להעביר להשקעה בכל חודש, בלי לדלג.

יש גם הבדל מבני אחד. לפי וואלה נדל"ן, זוג שרוכש דירה יפסיק לשלם משכנתא בסופו של דבר, וזוג ששוכר ימשיך לשלם שכירות גם בעתיד.

מה עוד עולה כשקונים דירה, חוץ מההחזר החודשי?

ההון העצמי הוא הסעיף הגדול: 480 אלף ₪ לדירה של 1.6 מיליון ₪. אחריו תחזוקה, שהוערכה ב-20 שנה בכ-60 עד 100 אלף ₪ באומדן זהיר.

מעבר לדוגמה יש גם מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שמאי, תיווך ושיפוץ. מס רכישה לדירה יחידה נקבע במדרגות של רשות המסים, והמדרגה הראשונה פטורה. המדרגות מתעדכנות בינואר מדי שנה, ולכן בדקו את הטבלה העדכנית באתר רשות המסים לפני החישוב. עורך הדין מבקש שכר טרחה, השמאי תשלום על הערכה, והמתווך עמלה. כולם משתנים מעסקה לעסקה, וכדאי לקבל הצעת מחיר בכתב.

המחשבון לא כולל אף אחת מהעלויות האלה. הוסיפו אותן ידנית: הגדילו את ההון העצמי שאתם מזינים או הקטינו את התוצאה.

כמה עולה שכר הדירה בישראל כל שנה, ולמה המספרים סותרים?

כי הם מודדים דברים שונים. לפי הלמ"ס, מדד שכר הדירה עלה ב-0.3% בינואר 2026, שינוי חודשי. שוכרים שחידשו חוזה שילמו 2.6% יותר, ושוכרים חדשים 6.0% יותר.

בהשוואה שנתית, ynet דיווח על עלייה של 6% לפי הלמ"ס לעומת 2.7% לפי Wecheck. המקורות מודדים מדגמים שונים, ולכן המספרים לא זהים.

עוד כמה נתונים, לפי ynet:

• שכר הדירה הממוצע בישראל ב-2025: 4,919 ₪ בחודש, עלייה של כ-4.3% לעומת 2024.
• תל אביב בינואר 2026: 6,718 ₪, עלייה שנתית של 3.2%.
• סעיף שכר הדירה במדד משפיע על כשליש ממשקי הבית.

הדוגמה של וואלה מניחה שכר דירה שעולה 2% בשנה, בהצמדה למדד. אם השכירות שלכם עולה מהר יותר, המחשבון מראה כמה זה משנה.

מה הריבית על משכנתא היום, ומה מס הרכישה על דירה יחידה?

את הריבית הממוצעת למשכנתאות חדשות מפרסם בנק ישראל מדי חודש, אבל ריבית אישית תלויה במסלול שבחרתם, בגודל ההון העצמי ובפרופיל האשראי שלכם. לכן הזינו למחשבון את ההצעה שקיבלתם. מדרגות מס הרכישה מתפרסמות באתר רשות המסים.

מהצד של השוק: מחיר עסקה ממוצע ברבעון האחרון של 2025 היה 2.363 מיליון ₪, לפי מאקו. מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-0.4% בנובמבר-דצמבר 2025. האינפלציה השנתית בינואר 2026 הייתה 1.8%, בתוך יעד הממשלה של 1% עד 3%.

מאקו קשר את עליית המחירים לשתי הורדות ריבית רצופות של בנק ישראל. זה קשר שמאקו דיווח עליו, לא הוכחה לסיבתיות.

מה הסיכון במינוף גבוה כשהמחירים יורדים או הריבית עולה?

מינוף עובד לשני הכיוונים. ירידה של 10% במחיר דירה של 1.6 מיליון ₪ היא 160 אלף ₪, שליש מההון העצמי של 480 אלף ₪.

במסלולי ריבית משתנה ההחזר עלול לעלות. מה בדיוק קורה במסלול שלכם, שאלו יועץ משכנתאות.

גם השוכר נושא סיכון. לפי וואלה נדל"ן, הירידות בבורסה עלולות להגיע דווקא כשצריכים את הכסף.

ומה קורה לשוכר ביום שהוא יוצא לפנסיה?

השכירות לא נגמרת. לפי וואלה נדל"ן, שוכר ממשיך לשלם שכירות גם אחרי שבעל דירה סיים לשלם משכנתא. אין בישראל כמעט השכרת דירות לטווח ארוך, כך שהשוכר תלוי ברצון המשכיר ובעליית המחירים.

הבדיקה המעשית: קחו את שכר הדירה שתשלמו בפרישה, חלקו בקצבה הצפויה שלכם מדוח הפנסיה, וראו איזה אחוז נשאר לחיים. את התשואה על התיק אי אפשר להבטיח, ובדיוק בשנים האלה הוא צריך להחזיק.

באילו מצבים שכירות לכל החיים באמת הגיונית, ומה צריך לבדוק?

לשכירות יש יתרון ברור: אפשר לעבור עיר או עבודה, ופחות הון עצמי נעול בנכס.

הבדיקה שמחליטה היא אחת: האם ההפרש באמת יישאר מושקע? כותב וואלה נדל"ן מציין: "מעשית, הדברים בדרך כלל אינם מתרחשים כך". זו דעתו של כותב אחד, לא ממצא מחקרי.

בעינינו, השאלה אינה "משכנתא או שכירות" אלא שתיים: האם 2,178 ₪ בחודש באמת יגיעו להשקעה, ובאיזו תשואה. בהנחות של וואלה, 4% נטו, גם שוכר ממושמע מסיים עם כ-1.6 עד 2 מיליון ₪ מול דירה של כ-2.38 מיליון ₪. בדוגמה של ביזפורטל, עם תשואה של 7.5% ומס רווח הון, השכירות יצאה עדיפה. ההבדל כולו בהנחות.

רשימת בדיקה קצרה:

• האם ההכנסה יציבה?
• האם ההפרש מופקד אוטומטית?
• האם יש תוכנית לפנסיה?
• האם יש הון עצמי פנוי?

הצעד הבא: הריצו במחשבון את שלוש ההצעות שקיבלתם מהבנקים, ובקשו מרואה החשבון לבדוק איך ימוסו רווחי ההשקעה שלכם.