כסף וזכויות
לקנות או לשכור: מאיזו שנה הקנייה משתלמת, ומה המחשבונים מדלגים עליו
זו דעת המערכת, לא ייעוץ פיננסי: אין שנת איזון אחת לכולם. התוצאה תלויה בהנחות שאף אחד לא יודע מראש: כמה תעלה הדירה, כמה תניב ההשקעה של מי ששוכר ומה תהיה הריבית. מה שכן ידוע: בתל אביב מחיר דירה שווה לכ-46 עד 47 שנות שכירות ברוטו בגדלים תואמים, ולזה מצטרפות עלויות רכישה נלוות כמו תיווך, עורך דין ומס רכישה. המחשבון בסוף העמוד נותן פער הון לפי הנתונים שלכם.
פער ההון בין קנייה לשכירות והשקעה אחרי כמה שנים
דוגמה: מחיר הדירה: 2,870,000 ₪, הון עצמי: 860,000 ₪, שכר דירה חודשי לאותה דירה: 5,242 ₪, ריבית משכנתא ממוצעת: 4.5 %, תקופת המשכנתא: 25 שנים, עליית ערך שנתית של הדירה: 2 %, תשואה שנתית על השקעה בשוק ההון: 5 %, שיעור מס על רווחי ההשקעה: 25 %, עליית שכר דירה שנתית: 2.5 %, תחזוקה שנתית כאחוז ממחיר הדירה: 0.5 %, אחרי כמה שנים לבדוק: 15 שנים. התוצאה: -474,208 ₪.
הערכה פשוטה, לא ייעוץ. הקונה: שווי הדירה פחות יתרת משכנתא (שפיצר). השוכר משקיע את ההון העצמי ועלויות הרכישה (מס רכישה מדורג לדירה יחידה לפי מדרגות 2025 עד 2027, תיווך 2%, עורך דין 0.5% ועוד מע"מ 18%, שמאי 800, תיק משכנתא, הובלה 5,000) ואת ההפרש החודשי בין עלות הבעלות לשכירות, בעליית שכר דירה ממוצעת, ומשלם מס על הרווח בסוף לפי השיעור שהזנתם. לא כולל מס שבח, עלות מכירה, ביטוח משכנתא, שיפוצים או שינויי ריבית. שנת האיזון היא השנה שבה הסימן מתהפך.
התשובה המלאה
תל אביב במספרים
- כ-46 שניםשכירות ברוטו על מחיר דירת 1-2 חדרים
- 2.87 מיליון ₪ מול 5,242 ₪מחיר מול שכירות חודשית, 1-2 חדרים
- כ-47 שניםשכירות ברוטו על מחיר דירת 4.5-5 חדרים
דירת 1-2 חדרים בתל אביב עולה בממוצע כ-2.87 מיליון ₪ ומושכרת בכ-5,242 ₪ בחודש. דירת 4.5-5 חדרים עולה 6.02 מיליון ומושכרת ב-10,601 ₪. בשני הגדלים זה כ-46 עד 47 שנות שכירות ברוטו על מחיר הדירה. ובכל זאת, כמעט כל מחשבון "קנייה או שכירות" מגיש לכם שנה אחת, מסודרת ובטוחה בעצמה.
השורה התחתונה שלנו היא שמי שנותן לכם שנת איזון בלי להראות את ההנחות שמאחוריה נותן מספר יפה ולא תשובה. בעינינו, השאלה "מה משתלם" נקבעת בשתי הנחות שאף אחד לא יודע: כמה תעלה הדירה וכמה ירוויח שוק ההון. המחשבון למטה מראה כמה הזזה קטנה באחת מהן משנה את התוצאה. אפשר לבדוק הנחות ועלויות, אבל לא להכריז על מנצח.
אחרי כמה שנים קניית דירה משתלמת יותר משכירות?
הכול תלוי בהנחות. שנת האיזון לא ידועה מראש לאף אחד: היא נגזרת מתחזית לעליית ערך הדירה ולתשואת ההשקעה של מי ששוכר, ושתיהן לא מובטחות.
ריבית המשכנתא וקצב עליית שכר הדירה מוסיפים עוד שני משתנים. נקודת אחוז אחת באחד מהם, מצטברת על פני 20 או 30 שנה, יכולה להפוך את התשובה.
בכל מחשבון שתפגשו, בדקו איזו עליית ערך ואיזו תשואה הוטמעו בחישוב, והאם נספרו העלויות.
כמה עולה בפועל לקנות דירה מעבר למחיר: עורך דין, תיווך, שמאי ופתיחת תיק?
לפי וואלה נדל"ן, עמלת תיווך מקובלת היא 2% ממחיר הדירה, ועל כך יש להוסיף מע"מ לפי הדין. בדקו את הסכום המדויק בהסכם עם המתווך.
עורך דין ביד שנייה: כ-0.5% ללא מע"מ בעסקה פשוטה, ויש מי שידרשו יותר מ-1.5%. בדירה חדשה משלמים כ-5,000 ₪ ללא מע"מ לעורך הדין של היזם, ועוד כ-0.5% אם רוצים עורך דין מטעמכם.
שמאי של הבנק ביד שנייה עם משכנתא עולה כ-800 ₪ לפחות, ובדירה חדשה אין צורך בשמאי מטעמכם. פתיחת תיק משכנתא עולה כ-2,500 ₪ למשכנתא של כמיליון ₪. הובלה: כ-5,000 ₪. ובאיחור במסירה משלמים שכירות במקביל למשכנתא.
עלויות נלוות לרכישת דירה
| סעיף | סכום או שיעור | הערה |
|---|---|---|
| תיווך | 2% ממחיר הדירה | העלות המקובלת, ועוד מע"מ |
| עורך דין, יד שנייה | כ-0.5% ללא מע"מ בעסקה פשוטה | יש הדורשים יותר מ-1.5% |
| עורך דין היזם, דירה חדשה | כ-5,000 ₪ ללא מע"מ | עורך דין מטעמכם: עוד כ-0.5% |
| שמאי, יד שנייה עם משכנתא | כ-800 ₪ לפחות | בדירה חדשה אין צורך בשמאי מטעמכם |
| פתיחת תיק משכנתא | כ-2,500 ₪ | למשכנתא של כמיליון ₪ |
| הובלה | כ-5,000 ₪ | באיחור במסירה משלמים גם שכירות |
| שיפוץ דירה ישנה | עשרות אלפי ₪ עד מאות אלפים | קל עד מקיף |
| שינויי דיירים, דירה חדשה | 10,000 עד 30,000 ₪; מעל 100 אלף לשדרוג גדול | הזזת נקודות חשמל מול ביטול חדר או מטבח |
וואלה נדל"ן. מס רכישה מפורט בנפרד.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
לפי וואלה נדל"ן, מס הרכישה משתנה לפי שווי הדירה ומצב הרוכש, ונע בין אלפי שקלים לעשרות אלפים ויותר. לפי סופרמרקר של TheMarker, הוא לא אחיד: המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, תלויות בסוג ובמחיר הנכס, ובמקרים מסוימים יש הנחות.
אמתו את המדרגות העדכניות באתר רשות המסים לפני חתימה.
החישוב מדרגתי, לא על כל הסכום.
כמה עולה לבעל דירה התחזוקה והשיפוץ שהשוכר לא משלם?
שיפוץ דירה ישנה מוערך בעשרות אלפי שקלים לשיפוץ קל ועד מאות אלפים לשיפוץ מקיף, לפי וואלה נדל"ן. בדירה חדשה, שינויי דיירים עולים 10,000 עד 30,000 ₪ לשינויים רגילים כמו הזזת נקודות חשמל, ויותר מ-100 אלף ₪ לביטול חדר או שדרוג מטבח.
בקנייה מקבלן מקובל להצמיד תשלומים עתידיים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. כלומר, גם המחיר "הסגור" זז.
תחזוקה שוטפת נכנסת למחשבון כאחוז שנתי ממחיר הדירה. את האחוז אתם בוחרים: זו הנחה ולא נתון רשמי.
האם בתל אביב משתלם יותר לשכור מלקנות?
בגדלים תואמים: 1-2 חדרים, 2.87 מיליון ₪ מול 5,242 ₪ בחודש, כ-46 שנות שכירות ברוטו. 4.5-5 חדרים, 6.02 מיליון מול 10,601 ₪, כ-47 שנים.
הסתייגות: המחירים הם של רבעון 4 של 2025 לפי ynet, ושכר הדירה של הרבעון השני לפי הלמ"ס כפי שפורסם במאקו. לכן זה סדר גודל, לא חשבון מדויק. הממוצע הכללי: דירה ב-4.16 מיליון ₪, עלייה של כ-2.4% משנה קודם, ושכירות ממוצעת של כ-7,000 ₪, עלייה של 4.9%. התקופות שונות, ולכן לא נשווה בין שני האחוזים.
בדירות קטנות השכירות עלתה 2.5%, ובדירות של 2.5 חדרים ומעלה 4.6% עד 4.9%. את הנתון הזה כדאי להזין במחשבון כעליית שכר דירה. המחירים משוקללים על דירות חדשות ויד שנייה בכל הגדלים, ב-18 ערים של 100 אלף תושבים ומעלה.
יחס גבוה אומר שהשכירות זולה יחסית להון שנעול בדירה. הוא לא אומר שהשכירות עדיפה, כי ההכרעה חוזרת להנחות על עליית ערך ותשואה.
תל אביב: מחיר מול שכירות בגדלים תואמים
| גודל דירה | מחיר ממוצע | שכר דירה חודשי | שנות שכירות ברוטו |
|---|---|---|---|
| 1-2 חדרים | 2.87 מיליון ₪ | 5,242 ₪ | כ-46 |
| 4.5-5 חדרים (שכירות 4.5-6) | 6.02 מיליון ₪ | 10,601 ₪ | כ-47 |
ynet (מחירים, רבעון 4 2025), מאקו לפי הלמ"ס (שכירות, רבעון 2). התקופות שונות, והיחס הוא הערכה.
כמה עולה דירה בערים הגדולות ומה השתנה בשנה האחרונה?
מחיר שנע בין 1.28 ל-4.16 מיליון ₪ משנה את כל החישוב, כולל מס הרכישה.
מי שבוחן עיר בפריפריה מזין במחשבון שכר דירה מקומי משלו, למשל מחיר 1.28 מיליון של באר שבע ושכירות ממודעות עדכניות.
מחיר דירה ממוצע בערים הגדולות
| עיר | מחיר ממוצע (מיליון ₪) | שינוי שנתי |
|---|---|---|
| תל אביב | 4.16 | +2.4% |
| הרצליה | 3.97 | -2.2% |
| ירושלים | 3.33 | +10% |
| רמת גן | 3.28 | +4.8% |
| כפר סבא | 2.89 | -2.8% |
| נתניה | 2.71 | -4.2% |
| ראשון לציון | 2.51 | -8% |
| חיפה | 1.83 | לא צוין |
| אשקלון | 1.72 | לא צוין |
| באר שבע | 1.28 | לא צוין |
ynet, רבעון 4 2025, משוקלל דירות חדשות ויד שנייה, 18 ערים של 100 אלף תושבים ומעלה.
מה ההחזר החודשי על משכנתא לעומת שכר דירה, ואיך הריבית משנה את התמונה?
בעינינו, השוואה של ההחזר החודשי לשכר הדירה מפספסת חצי מהתמונה. ההון העצמי שנכנס לדירה יכול היה להיות מושקע במקום אחר, ולכן המחשבון למטה סופר גם אותו ולא רק את התשלום החודשי.
בנק ישראל מפרסם מדי חודש את ריבית המשכנתא הממוצעת. בדקו את הנתון העדכני ואת ההצעה שקיבלתם מהבנק. ברירת המחדל במחשבון, 4.5%, היא הנחה לדוגמה ולא נתון של הבנק.
מה קורה להון העצמי של שוכר, ומה לגבי מס רווחי הון ומס שבח?
שוכר שמשקיע את ההון העצמי משלם מס על הרווח מההשקעה, והשיעור תלוי בסוג ההשקעה ובמצב שלו. זה ההבדל שרוב ההשוואות מדלגות עליו. בדקו מול רו"ח או באתר רשות המסים מה חל עליכם, והזינו את השיעור במחשבון: ברירת המחדל שם היא הנחה לדוגמה.
במחשבון המס מחושב על הרווח של תיק השוכר בסוף התקופה, ועל הדירה לא. מס שבח: הפטור לדירה יחידה מותנה בתנאים של רשות המסים, ולכן בדקו עם רו"ח לפני מכירה. המחשבון לא מחשב מס שבח ולא עלות מכירה.
ומהצד של המשקיע: התשואה אינה קבועה ואינה מובטחת.
מתי עדיף לשכור גם כשיש הון עצמי, ומה שנת האיזון שלכם?
דוגמה מלאה בתל אביב, שתי דירות: 1-2 חדרים (2.87 מיליון, שכירות 5,242 ₪) ו-4.5-5 חדרים (6.02 מיליון, 10,601 ₪).
הדרך להשתמש במחשבון: מזיזים את שנות האחזקה ורואים מתי הסימן מתהפך. מי שבדק עיר אחרת מחליף מחיר ושכר דירה.
מצבים שכדאי לבדוק בהם היטב את צד השכירות: ריבית גבוהה, יחס מחיר לשכירות גבוה, או תוכנית לעבור עיר בעוד שנים ספורות, כי עלויות הכניסה לא נמחקות. מצבים שכדאי לבדוק בהם את צד הרכישה: אופק ארוך, עליית ערך גבוהה משוערת, ורצון בוודאות בהוצאה. לפני החלטה פנו לעורך דין, ליועץ משכנתאות ולרו"ח: זה מידע ולא ייעוץ.
מתי לבדוק שכירות ומתי קנייה
לבדוק את צד השכירות
מצבים שבהם עלויות הכניסה לקנייה לא מספיקות להשתלם
בעד
- מתאים כשהריבית גבוהה
- מתאים כשיחס מחיר לשכירות גבוה
- מתאים לתוכנית לעבור עיר בעוד שנים ספורות
נגד
- אין ודאות בהוצאה לאורך זמן
מתאים ל: מי שמתכנן לעבור עיר בקרוב
לבדוק את צד הקנייה
מצבים שבהם אופק ארוך מפזר את עלויות הכניסה
בעד
- מתאים לאופק ארוך
- מתאים כשצפויה עליית ערך גבוהה
- נותן ודאות בהוצאה
נגד
- עלויות הכניסה לא נמחקות
- התחזית לעליית ערך לא מובטחת
מתאים ל: מי שמתכנן להישאר שנים רבות
השורה התחתונה: אין מנצח קבוע: ההכרעה חוזרת להנחות על עליית ערך ותשואה.
מבצעים קשורים
- Ninja ו-Shark: מי למטבח, מי לרצפה, ומה עדיף לדלג עליו
Ninja למטבח, Shark לשואבים ולשיער. סוללה 18V לדגמי Shark ב-135 ₪ בלי משלוח (21.10.2026), ועל מה לדלג: מדבקות וסרטי קסדה.
- מכונת תפירה למתחילים: Brother, Elna או Singer, ומה ההבדל בפועל
Brother GS2700, Elna Jeans או Singer? ההבדלים בין המכונות למתחילים, למי כל אחת מתאימה, ומה מקבלים בטווח של 2,000 עד 4,000 ₪.
עודכן לאחרונה: