מסלול פריים במשכנתא: כמה ישלמו כשהריבית זזה, ומה ההבדל מקבוע וצמוד

שיעורי הריבית בדוגמאות הם הנחות להמחשה ולא הצעה של בנק.

אף אחד לא יודע מראש איזה מהם יוצא זול יותר. בעינינו, הסיכון בפריים הוא לא הריבית של היום אלא היעדר תקרה להחזר: לפי הכללים הרגילים, ההחזר עולה עם כל העלאה ואין נקודה שבה הוא נעצר. זו נקודת מבט כללית ולא המלצה.

מה בדיוק זה מסלול פריים, ובמה הוא שונה מקבוע ומצמוד?

על זה הבנק מוסיף או מפחית מרווח, והוא נקבע במשא ומתן ומשתנה בין לווים.

ההבדלים בין המסלולים:

• פריים: ריבית משתנה, לא צמוד למדד, פירעון מוקדם קל יחסית.

• קבוע צמוד מדד: ריבית התחלתית נמוכה יותר, אבל הקרן עולה עם האינפלציה.

מה ריבית הפריים היום ומה קרה לה בשנה האחרונה?

את ציר הזמן של החלטות הריבית ושל הפריים לאורך השנים ריכזנו בעמוד נפרד. הוא נמצא כאן: לוח החלטות הריבית של בנק ישראל.

מי שלקח פריים בשיא הנמוך ראה את ההחזר מזנק בתוך שנה וחצי. מי שלקח אותו אחרי השיא ראה הקלה קטנה. אף אחד מהכיוונים האלה לא מבטיח מה יקרה בהמשך.

איך מחשבים את ההחזר החודשי בפריים לפי סכום ותקופה?

הנוסחה היא לוח שפיצר: החזר חודשי קבוע בריבית נתונה. ההחזר שווה לסכום כפול הריבית החודשית, מחולק ב-1 פחות (1 ועוד הריבית החודשית) בחזקת מינוס מספר החודשים. בפריים הריבית משתנה, ולכן התוצאה היא תמונת מצב לשיעור שהוזן.

הריצו את המחשבון שלוש פעמים, פעם לכל מסלול. בדוגמה של 2 מיליון ש״ח ל-20 שנה, בהנחה של פריים בשיעור 5.25% (אחרי מרווח), ההחזר יוצא כ-13,478 ש״ח בחודש.

מה קורה להחזר שלי אם בנק ישראל מעלה ריבית?

ההחזר עולה אחרי ההחלטה. בדוגמה של 2.5 מיליון ש״ח ל-20 שנה, ובהנחה שנותרו 20 שנה (הערכה, אוקטובר 2026):

• פריים 5.25%: כ-16,850 ש״ח בחודש.
• עלייה של נקודת אחוז (6.25%): כ-18,270 ש״ח.
• עלייה של שתי נקודות (7.25%): כ-19,760 ש״ח.

שתי נקודות אחוז מוסיפות כ-2,900 ש״ח בחודש, כ-35,000 ש״ח בשנה. מסלול פריים רגיל אינו מוגבל בתקרה.

בהנחות להמחשה (פריים 5.25%, קבוע לא צמוד 5.0%, קבוע צמוד 3.5% ועוד מדד של 2.5% בשנה), על 2 מיליון ש״ח ל-20 שנה:

• פריים: כ-13,480 ש״ח בחודש, כ-3.23 מיליון ש״ח בסך הכול.
• קבוע לא צמוד: כ-13,200 ש״ח בחודש, כ-3.17 מיליון ש״ח.
• קבוע צמוד: כ-11,600 ש״ח בחודש בהתחלה, שגדל עם המדד, בערך 3.6 מיליון ש״ח בסך הכול.
• תמהיל של שליש בכל מסלול: כ-12,760 ש״ח בחודש בהתחלה, כ-3.33 מיליון ש״ח.

הצמוד נראה זול בהתחלה, והפריים נראה זול רק כל עוד הריבית לא עולה.

זוג עם שני ילדים והכנסה נטו של 80 אלף ש״ח בחודש, משכנתא של 2.5 מיליון ש״ח ל-20 שנה, באותן הנחות:

• פריים: כ-16,850 ש״ח, כ-21% מההכנסה. בעלייה של שתי נקודות: כ-24.7%.
• קבוע לא צמוד: כ-16,500 ש״ח, כ-20.6%.
• קבוע צמוד: כ-14,500 ש״ח בהתחלה, כ-18.1%.

באותו חישוב, משפחה עם הכנסה של 50 אלף ש״ח ומשכנתא של 2 מיליון ש״ח משלמת בפריים 13,480 ש״ח, כ-27% מההכנסה. עם 100 אלף ש״ח הכנסה זה כ-13.5%.

למי מתאים פריים ומה הסיכונים שבו?

אין תשובה אחת, אבל שלוש שאלות מסדרות את התמונה:

1. הכנסה יציבה? הכנסה משתנה או עצמאית מגדילה את הרגישות להחזר שעולה.
2. יש כרית חיסכון? כרית מאפשרת לספוג תקופה של החזר גבוה.
3. מה יחס ההחזר להכנסה? ככל שהוא נמוך יותר, עלייה בריבית כואבת פחות.

את התנאים המדויקים כדאי לאמת באתר בנק ישראל.

הטעות הנפוצה: להסתכל רק על ההחזר ההתחלתי. הוא הנתון הכי נוח, והכי פחות אומר על שנה שלישית.

האם יש עמלות או קנסות אם אני עובר או פורע מוקדם?

בפריים אין עמלת היוון, ויש בדרך כלל רק עמלה תפעולית נמוכה לפירעון מוקדם. בקבוע ובצמוד יש עמלת היוון שתלויה בפער בין הריבית המקורית לריבית השוק בעת הפירעון. העמלות נקבעות לפי תעריפי הבנק, ולכן כדאי לראות אותן בכתב.

רשימה לבדיקה מול הבנק:

• מרווח הבנק על הפריים בכל מסלול.
• עמלת פתיחת תיק ועמלת הערכת שמאי.
• עמלת פירעון מוקדם, ועמלת היוון בקבוע ובצמוד.
• האפשרות למחזר, ואיך חושבת העמלה.

איך משלבים פריים עם מסלולים אחרים ומה אחוז הפריים בתמהיל?

תמהיל הוא חלוקת ההלוואה בין מסלולים, כדי שלא כל המשפחה תיפול על אותו תרחיש. חלוקות שמופיעות בשוק, כתיאור ולא כהמלצה, הן שליש בכל אחד משלושה מסלולים, או חלוקה שבה הפריים הוא החלק הקטן. כל חלוקה כזו חייבת לעמוד במגבלות בנק ישראל.

אין אחוז פריים נכון לכולם. הוא תלוי בהכנסה, בחיסכון ובכמה עלייה בהחזר אפשר לספוג. מי שרוצה להשוות תמהילים יכול להיעזר ביועץ משכנתאות מורשה, ולהשוות הצעות מכמה בנקים.

מקורות: אתר בנק ישראל (החלטות הריבית והנחיות המפקח על הבנקים) והצעות בנקים. החישובים בעמוד הם הערכות להמחשה. זה מידע כללי, לא ייעוץ אישי, ובכל שאלה על המקרה שלך כדאי לפנות לאיש מקצוע.

המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ אישי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע מתאים.