ריבית עלתה והמשכנתא קיימת: כמה זה עולה לכם, ומה לבדוק מול הבנק

רבע אחוז ריבית נשמע כמו שגיאת עיגול. בהעלאה מ-2023 זה היה 55 ש"ח בחודש למשכנתא ממוצעת, לפי גלובס. אבל למי שיש 600 אלף ש"ח בפריים, אותה העלאה היא קרוב לפי שניים (הערכת האתר), ולמי שרוב המשכנתא שלו בקבועה לא צמודה היא כמעט לא מורגשת. ההבדל הוא לא מזל. הוא החלוקה בין המסלולים.

בעינינו, השאלה הראשונה אחרי כל החלטת ריבית היא כמה מהיתרה שלכם באמת צמודה לריבית. בלי המספר הזה, כל מחשבה על פירעון, מיחזור או המתנה היא ניחוש, ובקבועה ניחוש עולה כסף: לפי כלכליסט, עמלת הפירעון המוקדם נגזרת מהפער בין הריבית המקורית לריבית הנוכחית.

מה ריבית בנק ישראל וריבית הפריים עכשיו, וכמה זה משנה את ההחזר החודשי שלי?

הנוסחה פשוטה: לפי וואלה כסף, ריבית הפריים כוללת את ריבית בנק ישראל ועוד אחוז וחצי. את הריבית העדכנית וההחלטה האחרונה קוראים באתר בנק ישראל, מוסיפים 1.5%, ומקבלים את הפריים. המרווח שבחוזה שלכם (פריים פחות או ועוד משהו) מופיע בדוח היתרות מהבנק. המחשבון מקבל גם שינוי שלילי.

הדוגמאות ההיסטוריות מראות עד כמה התוספת תלויה בחוזה:

• כשבנק ישראל העלה ל-4.25%, הגיע הפריים ל-5.75% (כלכליסט, 2023, לא נתון עדכני).
• העלאה של 0.5% ייקרה משכנתא לדוגמה ב-119 ש"ח בחודש, לפי התאחדות יועצי המשכנתאות. הדוגמה: מיליון ש"ח ל-25 שנה, 40% מהסכום בפריים.

המחשבון מחשב תוספת בלוח שפיצר לפריים ולמשתנה, ומציג את סך התוספת עד סוף ההלוואה. הוא לא כולל הצמדה למדד ולא נוגע בקבועה.

אילו מסלולים במשכנתא מושפעים מהעלאת ריבית ואילו לא, ואיך מגבלת בנק ישראל משפיעה על המעבר ביניהם?

פריים צמוד ישירות לריבית בנק ישראל ומשתנה מיד, כך כותב כלכליסט. משתנה מושפע בעקיפין: לפי ynet יש תחנת ביניים אחרי שנה, שנתיים או חמש, ושם הריבית נקבעת לרוב לפי תשואות אג"ח מדינה.

קבועה לא צמודה לא משנה את ההחזר, והכסף נעול. קבועה צמודה שומרת על הריבית, אבל האינפלציה מגדילה את הקרן ואיתה את ההחזר.

לפי גלובס (2023), משכנתא ממוצעת היא 35% פריים, 30% משתנה צמודה ו-35% קבועה לא צמודה. הרכב כזה מסביר למה העלאה מורגשת בחלק מהמשכנתא בלבד.

על המעבר בין מסלולים חלה הוראת ניהול בנקאי תקין של בנק ישראל על משכנתאות: לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, כך שלכל היותר שני שלישים בפריים ובמשתנה יחד. את הנוסח העדכני בודקים באתר הפיקוח על הבנקים. מי שמבקש להעביר כסף מפריים לקבועה צריך לברר אם הבנק מאפשר שינוי תמהיל בלי מיחזור מלא, והתמהיל החדש חייב לעמוד במגבלה.

לפי ynet, משתנה טוב כשהריבית יורדת ורע כשהיא עולה. לפי ביזפורטל, פיזור בין ריביות והצמדות הוא הגישה הנכונה. ומה קורה כשרוצים לצאת מהמסלול? שם מתחבאת העמלה.

כמה עולה פירעון מוקדם בכל מסלול לפי הוראת בנק ישראל?

כלכליסט מגדיר עמלת פירעון מוקדם כקנס שנקבע מראש. היא מחושבת לפי ההפרש בין התשלומים שטרם נפרעו בריבית המקורית לבין ממוצע הריביות הנוכחי. הסיבה, לפי אותו מקור: הבנקים גייסו כסף ממוסדיים ומחויבים להחזיק אותו תקופה.

• פריים: ללא עמלת היוון, רק דמי טיפול תפעוליים והודעה מראש.
• משתנה: ללא עמלת היוון בתחנת שינוי הריבית. בין התחנות ייתכן חיוב.
• קבועה, צמודה או לא: עמלת היוון, שיכולה להיות גבוהה כשהריבית בשוק ירדה מאז הלקיחה. בדוגמת כלכליסט: 700 אלף ש"ח ל-20 שנה בריבית 6.5%, פירעון אחרי עשור כשהממוצע 4%, בערך 40 אלף ש"ח. כשהריבית עלתה מאז הלקיחה, הפער הפוך והעמלה לרוב נמוכה.

ביזפורטל מזהיר שקיבוע בריבית גבוהה מסוכן, כי קשה לרדת ממנה בגלל העמלה. הפיקוח על הבנקים מתנגד לפיצוי לווים על העמלה, כי לטענתו זה יייקר משכנתאות לכולם.

מתי כדאי לבדוק פירעון חלקי של הפריים או מיחזור, ומה העלות אצל שלוש חלוקות שונות של מיליון שקל?

עץ ההחלטה מסדר את הבדיקות לפי הסדר. כל ענף הוא בדיקה, לא הוראה:

1. חלק הפריים והשנים שנותרו. זה קובע את התוספת, והמחשבון נותן את המספר.
2. כסף פנוי. בפריים אין עמלת היוון, ולכן פירעון חלקי עולה לפי הנוסח דמי טיפול בלבד.
3. תחנה קרובה במשתנה. בתחנה אין עמלת היוון, ובין התחנות ייתכן חיוב.
4. קבועה. לפני כל נגיעה בה מבקשים חישוב עמלה בכתב.
5. יחס החזר להכנסה. לפי התאחדות יועצי המשכנתאות, 40% נחשב רף מסוכן.
6. החזר שאי אפשר לעמוד בו. כאן בודקים דחייה או פריסה, בסעיף הבא.

דוגמה, בהנחות האתר (הערכה): מיליון ש"ח, 25 שנה, פריים 6%. מי שיש לו 200 אלף בפריים מוסיף 31 ש"ח בחודש על כל 0.25%. מי שיש לו 350 אלף, כמו הממוצע, מוסיף 54. מי שיש לו 600 אלף, 93. הטבלה מציגה גם את העלות עד הסוף.

מיחזור להפחתת החזר אפשרי, לפי ביזפורטל, למי שמשך המשכנתא שלו לא מתקרב ל-30 שנה. הארכה חוסכת מאות שקלים בחודש אבל מגדילה את העלות הכוללת. משך המשכנתא הממוצע הגיע ל-26-27 שנים (ביזפורטל, 2023), ולכן בהרבה משכנתאות המקום להארכה צר. בכל מיחזור צריך לצפות לעמלת היוון על הקבועה, לדמי פתיחת תיק ולעלויות נוספות לפי הבנק. וואלה כסף מציין שמי שמחזר בודק את התמהיל, ושווה לשוחח עם יועץ משכנתאות או רואה חשבון לפני כל פעולה.

האם אפשר לבקש מהבנק דחיית תשלומים או הארכת תקופה כשההחזר קופץ?

אפשר לפנות לבנק. הכלים תלויים בבנק ובהנחיות הפיקוח בעת הפנייה, ולכן בודקים מה זמין היום ולא מסתמכים על תוכניות ישנות.

ההצעות הבאות הן מ-2023 בלבד, לא הצעות פעילות באוקטובר 2026:

• דיסקונט הציע הלוואה ללא ריבית עם גרייס של שנתיים ופירעון על פני 3 שנים (כלכליסט).
• מזרחי טפחות והבינלאומי הציעו פריסה מחדש של הפריים בריבית המקורית (כלכליסט).
• לאומי הציע הלוואה צמודת מדד ללא ריבית בסכום של עד שישה חודשי החזר בפריים (גלובס).

המחיר, לפי כלכליסט: פריסה או הקפאה צוברות ריבית דריבית, וסך ההחזר גדל. הנה סדר הבקשות מול הבנק:

• דוח יתרות מעודכן לכל מסלול.
• חישוב עמלת פירעון מוקדם לכל מסלול, בכתב.
• תאריכי תחנות היציאה במשתנה.
• סימולציית הארכה עם הסך הכולל לתשלום.
• תשובה בכתב לבקשת הדחייה.