דירה להשקעה בישראל: למה מחיר כניסה נמוך לא מבטיח תשואה

דירה בעיר זולה, שכירות של 2,000 ₪ בחודש, ושוכר שיוצא אחרי שנה ומשאיר את הדירה ריקה לחצי שנה: על הנייר זו תשואה יפה, אבל בחשבון הבנק זה סיפור אחר. אפשר לא להסכים, אבל מי שבוחר עיר לפי מחיר הכניסה לבדו, בוחר לפי הנתון הכי פחות חשוב.

האם "איפה הכי זול" היא בכלל השאלה הנכונה למשקיע?

לא. המדד הוא היחס בין שכירות שנתית למחיר, לא המחיר עצמו. דירה ב-600 אלף ₪ ששוכרים ב-2,800 ₪ בחודש מניבה ברוטו כ-5.6%. דירה ב-1.8 מיליון ₪ ששוכרים ב-5,500 ₪ מניבה כ-3.7%. הזולה לא תמיד מנצחת, וגם היקרה לא.

לפי מאקו, לרוב התשואה על נכסים זולים יחסית גבוהה מזו של נכסים יקרים, ובדירות חדשות, שהן יקרות יותר, קשה להשיג תשואה גבוהה. כלל אצבע, לא חוק.

בין ברוטו לנטו מסתתרים הפרטים שמשנים את החישוב. תשואה ברוטו היא שכירות שנתית חלקי מחיר, ותשואה נטו מורידה מההכנסה את חודשי הריקות, את הארנונה והוועד בזמן שאין שוכר, ואת עלות התחזוקה והביטוח. את עלויות הרכישה היא מוסיפה למכנה.

בעינינו, תשואת שכירות נטו היא הנתון שמכריע, והשבחה עתידית היא הימור ולא תוכנית. לפי בנק ישראל, מימון לדירה להשקעה מוגבל לשיעור נמוך משמעותית מזה של דירה ראשונה (עד 50% מערך הנכס בהוראות ניהול בנקאי תקין), כך שהון עצמי גדול נדרש, וכל נקודת אחוז בתשואה נטו נמדדת על כסף שלכם.

מקורות נתונים לבדיקה: סדרות מחירי הדירות והשכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתוני עסקאות של רשות המסים (מידע נדל"ן) ומודעות שכירות פעילות.

איזה סוג משקיע אתם, ואיזו עיר מתאימה לכל פרופיל?

שלושה פרופילים, ולכל אחד סוג אזור לבדיקה.

• שמרן: מחפש שוכרים בקלות ויציאה קלה. אזורי ביקוש במרכז ובערים גדולות עם אוניברסיטה, בתי חולים או אזורי תעסוקה. תשואה נמוכה, נזילות גבוהה.
• מאוזן: ערים בינוניות עם תעסוקה ותחבורה קיימת, כמו ערי מטרופולין שניות. תשואה ביניים.
• אגרסיבי: פריפריה, עיירות פיתוח ואזורי התחדשות עירונית. מחיר כניסה נמוך, אבל נזילות נמוכה ותלות בתוכניות שמתעכבות.

תשואה גבוהה עם סיכון נמוך כמעט לא קיימת. מי שמציע לכם אותה, מוכר לכם משהו.

אילו ערים הניבו יותר ואילו פחות, ואיפה הסיכון?

אין כרגע דירוג מספרי עדכני של תשואות לפי עיר. טבלאות ישנות שמסתובבות ברשת משקפות שוק של לפני כמה שנים, ולא מחיר של היום. הכיוון הכללי, לעומת זאת, ברור.

לפי מאקו, ערי הפריפריה הרחוקות הניבו את התשואות הגבוהות ביותר, ואילו ערי המרכז היקרות הניבו תשואה נמוכה יחסית. תל אביב מניבה תשואה נמוכה במיוחד. באזורים הקרובים לגבול, כשהמצב הביטחוני מסוכן, הביקושים נמוכים, שכר הדירה יורד והתשואה איתו. המילה "תשואה" לבדה לא אומרת כלום: הסיכון שלה נמצא ביציאה ובביקוש, לא בכניסה.

הביקוש גם זז מהר. לפי מאקו, ערי פריפריה כמו טבריה וקריית מלאכי חוו עלייה חדה בביקוש לדירות להשכרה בגלל הגעת מפונים, וחיפה נהנית מביקושים גבוהים להשכרה כשמחירי הקנייה בה עדיין נוחים יחסית.

אותו חישוב אפשר לעשות לתקציב שלכם. בחשבון המחיר המרבי מזינים שכירות אפשרית באזור ותשואה נטו שאתם דורשים, והוא מחזיר את המחיר הגבוה ביותר שעדיין עומד ביעד. אם מחיר דירות באזור גבוה ממנו, העיר לא עומדת ביעד שלכם.

זה אומדן כללי, ואת המספרים כדאי לבדוק במאגרי העסקאות של רשות המסים ובמודעות מכירה עדכניות.

מה בודקים לפני שמתאהבים בתשואה:

• מצב הבניין ויתרת החובות שלו לוועד הבית, וגם רטיבות בקירות וצנרת ישנה.
• ביקוש אמיתי לשכירות: כמה מודעות דומות פעילות ובאיזה מחיר.
• תחבורה ומקומות עבודה בטווח סביר.

אם השכירות באזור נמוכה יותר, התשואה נמוכה מ-5%, ושנות ההחזר עולות מכ-20 ליותר.

המחשבון מחשב לפי הנתונים שלכם, ולא כולל מס הכנסה על שכירות.

עיר גדולה עם ביקוש או עיר קטנה עם מחירים נמוכים: מי מנצחת?

אין מנצחת. יש החלפה בין נזילות לתשואה. עיר גדולה נותנת בדרך כלל נזילות טובה יותר: קל יותר למצוא שוכר וקונה כשתרצו למכור. גם בעיר גדולה יש חריגים: לפי מאקו, בתל אביב יש היצע רב, ובתקופת הקורונה ובתחילת המלחמה הביקוש לשכירות שם ירד וההיצע עלה. התשלום על הנזילות הוא תשואה נמוכה יותר. עיר קטנה נותנת תשואה גבוהה ברוטו, אבל גם סיכוי לתקופות ריקות ארוכות יותר ולמכירה שלוקחת זמן.

עמדת המערכת: הסיכון בעיר קטנה הוא נזילות, לא מחיר. שני מספרים שכדאי לאתר: כמה זמן מודעת שכירות דומה נשארת באוויר, וכמה זמן דירה דומה נמכרת. את הראשון תמצאו בניטור מודעות, את השני בנתוני עסקאות מול מודעות מכירה.

חצי שנה בלי שוכר צריך לחשב כבר בכניסה ולא לגלות בדיעבד.

אילו מקומות כבר התנפחו ואילו עדיין לא זזו?

סימן ראשון לבועה אפשרית הוא מחיר שרץ הרבה יותר מהר מהשכירות. כשהיחס בין שכירות שנתית למחיר יורד שנה אחר שנה, הקונים משלמים על ציפיות ולא על הכנסה, ולכן בדקו בסדרות הלמ"ס של מחירי דירות לפי יישוב לאורך כמה שנים, מול סדרת שכירות באותו אזור.

גם הצד השני מסוכן: מקום שלא זז עד היום לא בהכרח יזוז מחר. אין תחזית אמינה, ומי שמבטיח אחרת מוכר סיפור.

התחדשות עירונית ותשתיות, כמו קו רכבת קל או תוכנית פינוי בינוי, הן סימן אפשרי. הן לא ודאות, כי תוכניות מתעכבות שנים, ולעיתים נעצרות. לפי מאקו, ריבוי פרויקטי פינוי בינוי מגדיל את היצע הדירות ויכול להוריד את התשואה.

זה תלוי בעיר ובמחזור השוק. מי שנותן תאריך, מנחש.

עוד עלויות שמשפיעות על החישוב, לפי וואלה נדל"ן: מס רכישה שהקונה משלם בקנייה, ומס שבח על עליית השווי בזמן המכירה. השיעורים למשקיע לא מופיעים כאן, כי הם משתנים לפי מחיר הדירה ולפי מצבכם, ואת המספר המדויק תקבלו מרשות המסים או מרואה חשבון. ריבית על משכנתא מקטינה את הרווח עוד.

דירה חדשה מקבלן או יד שנייה: מה ההבדל בתשואה ובסיכון?

דירה חדשה: פחות תחזוקה בשנים הראשונות, אבל מחיר גבוה יותר, סיכון לאיחור במסירה, ותשלומים לקבלן שמתחילים הרבה לפני שיש שוכר. יד שנייה: המחיר נמוך יותר ולעיתים התשואה גבוהה יותר, ואפשר להשכיר מיד, אבל השיפוץ והתחזוקה השוטפת עליכם.

בדקו עם עורך דין שהערבות קיימת ושהיא מכסה את הסכומים ששילמתם.

כשמשווים שתי עסקאות באותה עיר, השוו שלושה דברים: מחיר למ"ר, שכירות צפויה, וכמה חודשים תשלמו לפני שתקבלו שכר דירה ראשון.

מתי לא כדאי בכלל לקנות דירה להשקעה בישראל?

כשהמספרים לא מחזיקים. ארבע סיבות נפוצות:

• תשואה נטו נמוכה מהריבית שהייתם משלמים על ההון.
• מימון מוגבל של בנק ישראל לדירה נוספת.
• מס רכישה למשקיע, שאוכל שנים של שכירות.
• ריכוז כל הסיכון בנכס אחד, בעיר אחת.

מי שנכנס במינוף גבוה בלי כרית נזילות לחודשים ריקים או לריבית עולה, חשוף יותר מכולם. לפני כל התחייבות פנו ליועץ משכנתאות, לרואה חשבון ולעורך דין.

רשימת בדיקה קצרה: שכירות ממודעות עדכניות, תשואה נטו במחשבון, מצב הבניין, זמן ממוצע בשוק, חישוב מס, וחודשיים של הוצאות בצד.